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城投公司转型如何实现资产收益最大化?

文章来源:本站原创 | 发布时间:2021-11-24 | 文字大小:【】【】【】 | 浏览量:54

【本文导读】我们将城投公司主要资产分为4大类:一是政府注入的市属物业、房产及公用事业资产等;二是城投公司在承担代建项目投资的过程中形成的资产,既包括市政设施等纯公益性资产;也包括园区物业、公租房、管廊等可以产生收益的资产

我们将城投公司主要资产分为4大类:一是政府注入的市属物业、房产及公用事业资产等;二是城投公司在承担代建项目投资的过程中形成的资产,既包括市政设施等纯公益性资产;也包括园区物业、公租房、管廊等可以产生收益的资产;三是应收类项目,主要是资金拆借、收入结算以及为政府垫付资金等形式产生;四是土地资产,主要来自政府注入。上述资产中土地规模最大,情况相对复杂,但也是城投公司后续利用价值最高的一部分资产;其他资产中园区物业、公用事业管网等也能产生一定的收益,也是后续经营业务开展的重要方向。

(1)土地资产。城投公司的土地从来源上可分为政府注入及通过招牌挂程序取得。政府注入的土地多数是前期按照《土地管理法》的相关规定,以“城市基础设施用地和公益事业用地”名义注入城投公司的。在《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》(财预[2012]463号)以后,土地注入不仅面要经过严格的审核,还要求严格的用于指定用途。

政府注入的土地性质为“划拨”,其抵押、担保受到严格限制,后续开发也要求定向用于基建等公益事业。需要经过相关部门的审批将土地性质转变为“出让”后才可进行抵押、出让;也可变更土地用途,但流程较复杂。“划拨”土地转为“出让”后,无论是否缴纳出让金,其在抵押等方面的限制就消失,可以自由的用于开发等,后续出让金的补缴则是城投公司与政府间的税费问题,与土地的后续使用关系不大。

招拍挂程序获得的土地是城投公司通过正规程序并支付土地出让金取得的土地使用权,多为规避土地注入政策限制而采取的变通手段,政府通常会在土地出让后以资本金注入的方式向城投公司返还出让金,变相实现土地资产注入。上述土地为合法途径取得的“出让”地,城投公司可以不受限制的进行抵押、转让或开发。

政府划拨土地由于城投公司未支付出让金,通常以成本法入账,而招拍挂程序取得的土地通常以城投公司支付的出让金金额入账。政府在收回城投土地时通常采用收购或直接划转的方式,收购对价一般等于或略高于土地的入账价值,而划转则会导致城投公司权益规模按照划出土地的账面价值减少。

目前来看,无论土地以何种形式入账,政府大规模的收回土地难度较大;同时,“出让”性质的土地无论是否缴纳出让金,在出让及开发过程中面临的限制不大,城投公司基于这部分出让地进行房地产开发或土地综合利用,是未来盘活存量资产的重要途径。

(2)其他资产。除土地外,城投公司的其他资产主要是政府注入的物业等,以及代建投资形成的代建成本及应收款项,各类资产由于权属方面存在的问题,后续运作方向可能有所不同。其中政府注入的资产在注入时就完成了所有权的转移,城投公司基于以上资产开展业务运营不受限制,可以通过各类资产的整合,实现“一加一大于二”的效果。代建成本则相对复杂,前期城投公司代建业务的对象不仅是纯公益性的项目,还有部分经营性的项目,如保障房、社区改造(形成可租售物业)、管网建设等。上述代建资产普遍存在政府回款滞后的情况,目前监管政策下,我们认为代建成本短期难以结转收入,实际上形成了资产归属不明确的情况。对于以上资产中的房产、管网等有经营价值的资产,城投公司应积极的向政府申请其经营权,以获取后续收益用于补偿资金占用成本;对于其中的公益性资产,则可通过后续维护、运营等获取收入。应收款项成因主要是代建收入结算、为政府垫付拆迁款以及向其他地方企业的资金拆借等,短期内回收难度大,但也应积极进行处理,如应收市内其他国企的往来款可以通过其他资产进行抵偿等。

从目前城投公司的业务方向看,围绕上述资产可能的运作方式包括租赁、公用事业及园区运营等。例如,部分城投公司账面存在政府注入的办公楼等物业,同时自身在保障房或其他基建投资过程中又形成了可对外出租的资产,如果能将上述资产有效整合进行深度开发,或能大幅提升后续盈利能力。(部门内容来源网络)

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第六讲 国资投资、运营公司功能定位

第七讲 国资投资、运营公司组建方式

第八讲 国资投资、运营公司谁来授权?

第九讲 国资投资、运营公司治理结构

第十讲 国资投资、运营公司如何运行?

第十一讲 组建目标:政企分开、政资分离

第十二讲 从管企业转为管资本,国资委如何“放权”?

第十三讲 “资本化”是管企业向管资本转变的突破口

第十四讲 理顺六大关系,构建有效的国资监管体

附文章:央企兼并重组关键:战略重组而非重组战

实操篇

第十五讲 改组组建后两型公司战略重新定位

第十六讲 “小总部、大产业”:管控模式创新

第十七讲 现代企业法人治理的“中国模式”创新

第十八讲 党建嵌入法人治理有效方式探索

第十九讲 “走出去”加速国有资本全球化布局

法人治理篇

第二十讲 国资监管机构与董事会之间的关系

第二十一讲 董事会与经理层之间的关系

第二十二讲 党组织与现代企业法人治理结构关系

第二十三讲 发挥外部董事作用,避免董事会职权虚化

案例:新兴际华集团规范董事会管理经验

核心能力建设篇

第二十四讲 国际化战略管理能力

第二十五讲 “走出去”海外并购、资本整合能力

第二十六讲 完善现代企业法人治理能力

第二十七讲 内控能力、风控能力

第二十八讲 体制机制、管理创新能力

展望篇 国企打造升级版,着力点从企业到资本

一、十九大后国企迈入高质量发展新阶段

二、混合所有制试点积极推进

三、上市公司成为央企混改主要载体

央企试点新探索

案例一:中粮改组国有资本投资公司做法

案例二:国投改组国有资本投资公司核心要点

案例三:招商局做法:放权39项,引入个人跟投机制

案例四:国新、诚通改组国资运营公司突出亮点:设立基金

案例五:神华改组国有资本投资公司经验

各地方省(市)属国企混改新进展

一、天津市:国企混改关键在于发挥企业家作用

二、上海市:鼓励非公资本更深层次参与国企混改

三、重庆市:积极推动混改,10家市属国企试点员工持股

附录:相关政策

一、国发〔2018〕23号

二、国办发〔2017〕38号

三、中发【2015】22号全文

四、国发〔2015〕63号全文

五、国办发〔2017〕36号

六、《关于国有控股混合所有制企业开展员工持股试点的意见》

七、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》

八、上海市《关于创新驱动发展巩固提升实体经济能级的若干意见》(沪府发〔2017〕36号)【见参考文献〔25〕】

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